這裡亞夜。
前幾天在公會裡跟其他會員們討論了低薪高房價的問題，
每次提到房價問題就一定會扯到居住正義，
然後又講到政府打房不力什麼什麼的。
敝人整理了一些內容，
在這裡跟大家分享。
【置產工具】
雖然房子是拿來住的，
但是永遠記得一點，
房子也是一種投資工具或置產工具，
它本身就有金融屬性，
你不能用任何理由去無視它這個屬性。
舉例來說，
黃金就是半導體業的重要材料之一，
也是高科技產業的重要材料之一，
但不管黃金在半導體業或科技業有多麼重要的地位，
黃金同時本身就包含貴金屬的金融屬性，
今天就是會有人拿黃金避險或者拿黃金來打造裝飾品，
這點是拿不走的。
換句話說，
一開始就將房地產的金融屬性貼上標籤你也不能改變什麼，
它本身就是具有這樣子的屬性。
因此房地產做為一項金融工具，
就一定會有人拿來做為避險的投資標的。
根據供需原理，
只要需求量增加，
那麼價格就會被墊高。
今天房地產除了居住用途以外，
因為也多了金融用途，
所以實際上它的需求會被墊高，
當然房價就會逐漸上漲。
【通貨膨脹】
20 年前買一碗牛肉麵只要 70 元，
現在一碗牛肉麵要 140 元，
漲幅高達 100%，
這是為什麼？
原因很多，
你可以說是牛肉的價格上漲，
也可以說是水電油料價格上漲，
也可以說是師傅的勞工價格上漲，
總歸一句話就是：錢不值錢。
一碗牛肉麵的價值就是一碗牛肉麵，
我們假設牛肉麵的價值不變，
那麼你要用更多的錢換，
不就代表貨幣貶值了嗎？
當然，
牛肉變變貴的原因有可能可以解釋成牛肉麵的價值增加了。
但如果貨幣的價值不變，
而是只有牛肉麵的價值增加導致牛肉麵變貴，
那麼理論上牛肉麵以外的東西都不應該漲價，
因為貨幣的價值不變。
因此呢，
如果所有東西都漲價，
唯一的可能性就是貨幣變得不值錢了，
這就是通貨膨脹。
為什麼你的錢存在銀行裡銀行就要付你利息？
因為通貨膨脹。
為什麼銀行借你錢你除了還錢外還要多還利息？
因為通貨膨脹。
因為貨幣基本上會隨著時間逐漸貶值，
所以為了對債權作出相應的補償，
債權人就會向債務人收取所謂的利息。
然而是什麼導致貨幣貶值？
答案是「過多的貨幣」。
貨幣的本質是信用，
是發行貨幣背後的擔保品。
一般而言，
是各個發行央行背後的「國力」。
如果一個政府的國力沒有發生劇烈變化，
那麼當市場上流通的貨幣增加，
當然每一分貨幣分得的價值就會減少，
這是很簡單的數學邏輯。
但為什麼流通的貨幣會增加？
是央行吃飽沒事亂印鈔票嗎？
當然不是。
鈔票流通量增加並不是央行印鈔造成的，
而是交易造成的。
最常被提及的例子是這樣說的：
你存 1000 元在銀行裡，
銀行就會拿其中的 900 元出去放貸。
現在有一個人貸款了這 900 元購買了一件商品，
而收到 900 元的賣家就把這些錢拿去存在銀行。
現在銀行又多了 900 元的存款，
因此銀行又能拿出其中的 810 元出去放貸。
如此循環，
雖然整個系統裡面就只有你最出存進去的那 1000 元現金，
但在整個系統當中流通的貨幣總額卻會隨著流通而逐漸逼近 10000 元。
銀行系統直接把錢給放大了十倍，
你叫錢怎麼能不貶值？
當然，
政府也不是白痴，
它當然不能放任銀行這樣搞，
否則通膨就沒完沒了啦！
因此中央銀行就扮演起了控制經濟、控制通膨的主要角色。
如果有在注意時事的應該都聽過，
美國聯準會（類似各國中央銀行）在疫情期間不斷升息，
而今年停止了升息循環，
且市場預期今年可能開始降息。
為什麼美國聯準會要升息或降息？
因為它要控制通膨。
先說結論：
央行升息會傾向於通貨緊縮，
反之降息會傾向於通貨膨脹。
當然，
這只是會產生這個趨勢，
真正的金融市場影響的參數很多，
因此不保證升息就一定會緊縮，
只是升息會傾向緊縮。
為什麼升息會傾向緊縮呢？
因為中央利率提高，
代表銀行存款與放貸的利率也會提高。
只要銀行不倒，
那麼把錢存在銀行就是一筆沒有風險的買賣。
如果銀行存款利率提高，
代表著你可以用很低的風險去賺取到很高的利息報酬，
因此民眾就會有把錢存到銀行裡去的誘因；
另一方面，
因為貸款的利率增加，
因此借貸投資的行為成本風險也會增加，
進而減少投資的誘因，
最終就是錢通通流回中央銀行，
讓市場上自由流通的錢變少，
進而達到通貨緊縮。
反之，
如果中央利率降低，
代表錢存在銀行的利息也會減少。
那麼利息既然這麼少，
不如把錢領出來投資，
雖然有一點風險，
但至少報酬較高。
反之，
也因為貸款的利率減少，
貸款的風險降低，
那麼貸款投資就能獲取利差利潤，
進而使資金從銀行流入市場，
市場上的流通貨幣增加，
當然就會通貨膨脹。
【錯誤的貨幣政策】
台灣過去 20 年，
中央銀行利率都一直維持在相當低的水位。
為什麼台灣一度被美國列入「匯率操縱國」的名單之中？
阿因為台灣就真的在操縱匯率啊，
利用低利的方式。
上面提到，
如果中央利率降低，
基本上就會促進通貨膨脹。
促進通貨膨脹，
貨幣就會貶值。
台幣貶值，
對全世界的貨幣的匯率當然就會上升（必須用更多的台幣去買），
當然美國就會說你在操縱匯率。
那為什麼台灣央行要操縱匯率？
因為台灣的經濟型態主要是加工出口，
台灣靠著加工出口創造出經濟奇蹟。
在 70 年代，
台灣的貸款利率甚至來到超過 10% 甚至逼近 20% 的水準，
軍公教 18% 也是在那樣的環境下催生出來的。
依當時的利率而言，
軍公教的 18% 真的剛好而已。
也因為利率很高，
台幣的購買力就很強。
台幣很強會怎樣？
台幣很強就代表台灣出口的東西變貴。
舉例來說，
100 塊台幣的產品，
如果 1 美元對 25 台幣，
那就得花到 4 美元才能買到；
反之如果 1 美元對 40 台幣，
那麼只要 2.5 美元就能買到了。
因此如果台幣走強，
對出口業就不利，
因為價格變貴代表競爭力降低嘛！
而台灣是靠加工出口起家的，
因此中央銀行希望藉由台幣貶值來創造經濟，
這是無可厚非的。
然而錯就錯在央行持續的低利政策而不知節制，
貨幣貶值雖然代表出口便宜，
反過來說就是你進口東西會變貴嘛！
這是一體兩面的。
台灣本身不產資源，
你各種原物料都需要仰賴進口的場合，
因為台幣貶值的關係，
當然就是一直漲一直漲一直漲，
這已經跟國際價格沒什麼關係了，
你想，
假設一桶原油 50 美元，
你 1 美元對 25 台幣，
你買一桶原油相當於要 1250 元嘛！
而雖然現在一桶原油跌到剩下 45 美元，
但此時你 1 美元可以對到 30 台幣，
你買一桶原油反而要付出 1350 元了欸！
原油下跌結果你買由反而變貴，
為什麼？
因為貨幣貶值啊，
就這麼簡單。
過去 20 年，
中央銀行持續的低利政策導致台幣逐漸走貶，
因此台灣的進口業就很淒慘。
但由於各種民生資源都必須仰賴進口，
因此這個通貨膨脹是難以阻擋的。
台灣的政府又很智障，
限制油價電價不准照實反應，
因此台電中油就連年虧損，
但台電中油都是國營企業，
國營企業虧損難到要倒閉嗎？
不行嘛，
所以是不是政府進行政策補貼？
補貼哪裡來？
你我繳的稅啊，
所以最終是不是還是全民買單？
有沒有記得三年前台幣對美元曾經來到 28 的低點？
什麼情況？
因為台灣被美國認定為匯率操縱國，
導致台灣央行不得不暫停抑制台幣走貶，
於是台幣出現回檔反彈。
同時美國又因為疫情補貼的關係出現政策性通膨，
導致美元走貶。
台幣走升而美元走貶，
就出現了台幣對美元來到 28 元這個超級低點。
接著為什麼匯率又回到 32 了？
美國是為了救經濟才引發政策性通膨的嘛，
既然經濟穩住了，
當然就要開始壓通膨了啊！
開始壓通膨，
上面說了嘛，
你要通貨緊縮救要升息嘛，
因此聯準會就一直升息升息升息嘛，
一直升息美元就跟著走強嘛，
所以匯率就又回去了啊。
為什麼今年又說要降息了？
因為通膨穩住了啊，
通膨穩住了就開始降息，
這樣市場才會熱絡啊！
人家美國就是按照經濟原理在做事的嘛。
啊你台灣不是啊，
台灣利率還是很低啊，
因此台幣就還是很薄啊，
通貨膨脹很是很高啊，
當然你就覺得你自己越來越窮啊！
所以是誰的問題？
央行的問題，
那個被尊稱為 14A 總裁彭淮南的問題。
該升息不升息的結果，
就是你我全民買單。
【ETF 之亂】
為什麼台灣人愛買 ETF？
嚴格來說是為什麼愛買「高股息」ETF？
因為高利啊。
只要不要太鳥蛋的券商，
高股息 ETF 的績效大概都落在 5~7% 左右，
而且 ETF 這種東西你隨時能贖回換錢，
不像定存你解約還要扣錢，
那到底誰還想把錢存銀行去領那一年 1% 多的定存利率？
又不是傻子。
所以才會有 00940 之亂嘛！
金管會還要限制你 ETF 不能宣傳說利率贏過定存，
啊幹，
就真的贏過定存啊，
事實都不能講喔？
但問題就是當所有人都去解定存買 ETF，
結果就是會造成惡性通膨，
這不是政府希望看到的結果，
所以才要出手管嘛。
但相信只要是邏輯正常的人都馬上能看出來吧？
你不想人家解定存去買 ETF，
最簡單的方法是什麼？
啊你把定存的利率拉高不就好了？
如果今天定存利率有個 3% 就好，
雖然還是輸 ETF 的 5~7%，
但是定存簡單幾乎零風險嘛！
ETF 還會漲漲跌跌誰能保證股市永遠長紅？
說不定明年就跌了啊～
如果你拿 1% 跟 5% 比那差太多了嘛，
差 5 倍欸，
再怎麼風險厭惡都會想賭了好不好？
但如果是 3% 跟 5% 比呢？
雖然報酬還是少，
但比起風險而言這個報酬可以接受了嘛，
這樣雖然不是所有人，
但至少會有不少人把錢丟定存了嘛，
是不是就解決通膨問題了？
哪需要出來干預市場限制 ETF 廣告？
【高房價】
所以回到主題嘛，
為什麼會高房價？
最初的始作俑者就是央行打死不升息導致市場一直過熱嘛！
台灣不像香港美國，
台灣人很會賺錢，
這些賺來的錢總要有地方放嘛！
放銀行沒有用啊，
會貶值啊，
那你要放哪裡？
除了股市以外不就房市？
台灣人就不愛買外國股市啊，
所以放來放去就只有台股跟房市啊，
啊股市的風險又比較大啊，
那你要房價怎麼可能不漲？
當台灣房價失控以後，
政府發現不對開始準備要打房，
很好啊，
但是你看選舉一到，
政策就又轉彎了嘛。
拜託，
你準備打房，
想要讓房價下跌，
結果你這時候幹嘛，
你鼓勵年輕人買房置產，
你政策就打架了嘛！
那你政策效果怎麼會出來？
新青安房貸怎樣？
貸九成、三年利率補貼、40 年還款年限，
條件好棒喔，
以前那些買不起房子的人，
現在直接進場接盤嘛！
為什麼去年房地合一稅 2.0 一上路，
反而成交量不減反增？
啊就新青安啊，
一堆年輕人都買房了啊，
你要房價怎麼跌？
別忘了一開始就說的，
有需求就有價格，
一堆年輕人要買房，
房價怎麼跌嘛？
【於是打不了房】
所以說為什麼不亡羊補牢？
答案是沒辦法亡羊補牢啊，
除非你想直接把台灣重新打回均貧社會嘛。
上面說了啊，
一切的一切都是源自於央行死不升息啊，
那現在升息不就好了？
OK 啊，
新青安房貸 40 年嘛，
現在升息，
代表那些因為政府政策而貸款新青安的人負擔就要加重嘛！
原本新青安就是很極限的貸款方案了，
現在負擔又加重，
你乾脆叫那些聽你政策的人去上吊算了。
你跟銀行貸款，
銀行怕你呆帳嘛，
所以會跟你要擔保品啊！
一般房貸的擔保品就是房產嘛，
所以為什麼會有法拍屋？
因為你還不起錢嘛，
所以只好抵押房產還錢啊。
好，
你現在升息，
打房打下去，
原本一個年輕人，
自備款 150 萬，
貸了 1350 萬買了 1500 萬的房。
五年後，
假設他還欠銀行 1200 萬，
可是你打房成功了，
房價剩下 1000 萬，
現在你資不抵債了嘛，
銀行會幹什麼？
會要你增加擔保或還錢。
你現在叫那個年輕人去哪裡生錢還銀行？
再說了，
就算他真的斷頭好了，
房子法拍掉，
法拍打八折，
只有 800 萬，
現在房子沒了，
五年下來就買了個寂寞，
還順便欠下 400 萬的債務，
這就是你推行新青安後又升息打房的結果。
於是怎麼辦？
能怎麼辦？
卡住了啊！
你最好民進黨政府敢升息，
現在申請新青安的都是你的票倉，
你這升息下去你還要不要選舉了？
【解方？】
說解方，
目前敝人只服「帥過頭」說的：
高房價就是世代剝奪的結果，
你要終結高房價就是要終結世代剝奪。
具體做法就是管他成交價多少，
一律買賣雙方都課徵 4% 的交易稅。
例如你一個 6000 萬的物件成交，
就是買賣雙方各扣 240 萬的交易稅。
而這筆錢要幹嘛？
如果 40 歲以下的年輕人，
結婚後買第一套房，
直接每人補助 300 萬現金。
結婚就是兩個人嘛，
就是 600 萬嘛，
600 萬你什麼房子的頭期款都有了啦，
你還怕年輕人買不起？
如果年輕人都買得起，
房價漲那又怎樣？
反正房價漲交易稅就漲，
交易稅漲你能補貼年輕人的錢就更多，
這樣就解決世代剝削的問題了嘛。
你現在年輕人就是被世代剝奪的一群，
那你政府就有責任補償他們嘛，
做不到就別談打房，
一切都是打假。
【結論】
是誰偷走你的購買力？
就是台灣的中央銀行。
持續的低利政策，
導致漫無止境的通膨，
就是造成你買不起房的主因。
房（屋）價（值）並沒有增加，
是台幣跌過頭了，
所以費用漲了嘛。
那你怎麼辦？
只能想辦法利用你手邊有限的資金殺出一條路來嘛！
為什麼要學理財？
因為你越是不理財，
那你的錢就是永無止境的被通膨吃掉嘛！
達人
