首先來複習一下整個租屋的流程:確定需求＞找物件＞確定物件＞＞入居申請/ 審查＞重要事項說明＞簽約/支付初期費用＞＞入居
上次講完目標物件設定與尋找，這篇來講"暫時"選定物件後的會有什麼流程、注意點與個人經驗。
第四關 內見
上一篇說過，日本租屋都是幾乎不帶家具家電的，而仲介或物件網站上給的資訊常常只是片面或用詞模糊，因此選定物件後，強烈建議實際看過一遍。本篇主旨在於分享在台灣預先完成租屋，因此自然只能選擇允許線上看屋(オンライン内見)的物件，當然如果有機會能飛去現地實際看房那自然是最好。
網上資料搜尋下來內見要看的重點如下，在台灣租房時也可以按照這些要點去檢查:
-外からの見え方 (外觀)
-全体的メンテナンス状況 (整體修繕)
-ゴミの置き場所/出しの時間 (垃圾場位置，問一下丟垃圾時間)
-募集図面と相違がないか (照片是否是"照騙")
-間取り (實際格局)
-照明・コンロ・エアコンの場所、設備か残置物か* (燈、爐子、冷氣的位置與狀態*)
-コンセント (插座的數目、位置、孔等)
-壁の厚さ (牆壁厚度)
-洗濯物の干し場 (實際曬衣空間)
-窓の位置・方角、風通し (採光、通風處、方位)
-換気設備 (排氣位置、效能)
-水回りの水圧、排水 (水龍頭、馬桶的水壓、排水)
-傷や汚れの写真を撮る (拍攝固有損傷)
紅字部分是難以直接觀察或線上看房難以確認的，有些可以口頭詢問或請房仲檢查，有些部分以線上看房真的很難細看或提出要求，這是如果想在海外就找好物件不得不讓步的地方。另外可以看到確認配備是「設備」還是「殘置物」，前者是房東提供、後者是前房客留下，固有設備的維護責任原則上自然不在房客，而殘置物的修繕則得由房客自行負擔。
其實不論房仲或物件網上怎麼寫，配備種類、配備狀態、修繕責任等資訊都被規範應該詳實寫在之後要簽訂的「重要事項說明書」或「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」等文件中。
第五關 初期費用 ★★★
超重要的一步，原因就是沒搞清楚的話你會噴掉很多、超多的錢。
租屋除了固定月繳的〔賃料+共益費・管理費・食費(如學生會館)〕外，還有一筆〔初期費用〕，通常仲介或不動產網站會主動標示，但幾乎不會全部列出來。通常要仲介開立見積書(報價書)後才會知道全部細項。以下為初次簽約時這筆費用的常見元素:
- 敷金:
退租時會還的押金。一些費用如清潔費、過失衍生的修繕費、殘留家具處理費會從裡面扣。通常收1~2個月賃料
- 礼金:
給房東的謝禮。通常1~2個月賃料
- 保證委託料:
加入保證公司的錢。行情大約在50%~100%賃料(一次付清)或1~2%料賃(月付)
※ 個人經驗 — 我是被一次性收大約3成賃料
- 仲介手数料:
仲介費。根據國交省的行政公告，原則上仲介跟房東+房客收的總仲介費不得超過1.1(含稅)個月的租金，單方不超過0.55(含稅)個月，得承租人承諾得收超過0.55個月租金的仲介費(契約上一定寫承租人同意嘛，被收超過行情別傻傻不看不問就簽)
※ 個人經驗 — 被收好收滿1個月(未稅)+10%稅，但他們服務挺好也算被收的心甘情願
★錠設定料/交換料:
換鎖或電子鎖設定的錢
★清潔料/除菌費/消毒代 etc.:
入住前幫你消毒、滅菌的錢，和退租時的清潔費是不同的東西。行情大概是1萬~2萬日幣
※ 個人經驗 — 中規中矩收16k
★保険料:
基本上會強制要求保險，保底的有火災險，其他內容包羅萬象如意外險、竊盜險等。仲介給的保險通常蠻貴的，可以斟酌自己去找符合契約要求的保險加入
★消火用具:
看蠻多人初期費用都有這個，就是一個傻瓜式投擲型滅火器，行情大概就6~8千日幣，那種收一萬以上就拒絕吧。安全上的考量加上收我6千圓也沒有想坑我的意思就買了。
★インターネット利用料/24時間サポート...
有的沒的服務的雜費
可以看到加一加初期費用可能高達5~6個月份的房租甚至更高，星號者是我覺得可以和仲介談看看能不能殺價或拿掉的非必要項目，去掉不合理、不需要的費用可能能省數萬日幣! 現在也越來越多「免礼免敷」的物件，想省錢可以考慮，但很多時候都只是把免去的錢轉嫁到其他項目上，所以務必仔細確認見積書。
我所接洽的不動產公司去google的話能發現其實大部分被詬病的地方是初期費用高，我自己的感覺是確實是死價格沒得談，但收的項目中規中矩，各項費用也都在行情內，服務讓人舒服，加上物件和審查的條件是真的不想放棄，就接受了。我的初期費用大概是4個月份的房租。
第六關 審查
入居審查基本上由房東、管理會社、保證會社進行。留學生通常會被要求附上CoE或在留、入學許可、日語能力證明、收入證明，並填寫在日緊急聯絡人、日本手機號碼等，這些文件均齊全，也就是說已赴日的人會更容易通過許多，但有些人應該跟我一樣是想提前找好、一去日本就有個住的地方，就只能以現有材料碰碰運氣了。
上一篇提過我在找房時除了合格書什麼都沒有，就找了專營學生公寓、有海外留學生部門的會社，通常這種公司或學校指定提携業者的審核標準對留學生比較友善，我先以合格書、台灣聯絡人和台灣號碼申請審查，房仲是說可能要5天，但我提交後審核1天就通過了，在留、入學許可等後續補件即可。
第七關 簽約
走到簽約這步就沒有什麼太大的變數了，而現在線上/海外簽約也蠻基本的，不如說不給線上簽的話當初就不會推這物件給留學生。大學時簽租約時就薄薄一張紙，但日本可不是這樣，可以看看全部文件的厚度↓
洋洋灑灑總數十種文件，有些需要簽署後寄回，有些是各種服務的介紹或行政區的指南。裡面最重要的當屬前面提到的「重要事項說明書」和「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」。前者紀載最詳實的物件資訊:地址、屋齡、建材、全部設備與其狀態、安全檢查狀態...etc，後者規範各種甲乙方的義務和責任，完全杜絕模糊空間。而根據宅地建物取引業法第35条，可不會讓你自己草草看過了事，必須由擁有專業證照的「宅地建物取引士」進行「重要事項說明」逐條一字一句導讀給你聽(上篇提到的IT重說就是能線上導讀)。我的重說是透過google meet，從宅建士出示證照與號碼開始，耗時40分鐘才完成。對於契約有任何問題均能馬上提出，不懂也能要求重複說明，而宅建士也會確保你完全了解後才會繼續。
可以看到日本對租屋這件事的重視，如此對租客還是賃主而言均有保障。契約文件中比較有趣的是還有一份說明地震時緊急避難所在哪的地圖，以及附近地勢圖和河川/豪雨氾濫時的浸水高度推定圖讓租客評估遭受自然災害時的安全性。這自然也包含在重說的範圍內。
聽完重說，小心地簽完所有文件後(真的很多，多到通常會付一份指引教你怎麼簽)再交寄回不動產公司大致上就完成整個過程了。後續其實還有一些例如水電瓦斯的開通手續得辦，就留到之後的赴日後手續和在留、住民票、開戶等一起說吧。
學校宿舍的審查結果一直到2月下旬才公布，得知我投的2間都沒上後匆匆開始找外宿，一開始真的困難重重一度讓我挺焦慮的，還好有遇到對盤的仲介和條件不錯的物件，整體過程也沒什麼障礙發生，順利完成租房。希望這篇可以幫到同樣有需求的巴友或任何人。
達人
