創作內容

1 GP

房子二三事

作者:誰啦?│2009-04-04 17:33:00│巴幣:0│人氣:1391
平常中午吃飯時間,就常聽同事們在聊看房子、買房子的事情。去年升manager的某同事E最近買了間永和的房子,說房價1000萬,靠他老婆的公教人員優惠貸到900萬,利率1.5%,另外花一百萬來裝潢,所以總價當作是1100萬。其他人則說現在一般青年購屋優惠房貸利率大概是1.9%到2.0%之間。

小弟我家窮,這種話題平常是插不上嘴的。不過家裡變窮的原因,100%也是出在買房子的事情上,此中許多事情不足為外人道。對於買房子跟租房子到底差多少,倒是可以在這邊試算一下,供大家琢磨一下,畢竟有很多人,包括我爸媽,過去真的沒有仔細思考過其中利弊得失。

在討論同事E的例子之前,我先去一個比較有人氣的租屋網站「城市租屋族www.citynet.net.tw」上查了一下,找到一間在精明一街商圈附近的精誠街55坪電梯住家,月租16000。

當地剛好是我比較熟悉的一個地段,以台中市的五期與七期重劃區來說,當地中古房價一坪在2007到2008年之間約在9到13萬的範圍,所以我假設那屋子的合理價格是在450萬到650萬之間。

假設這例子的房價是450萬的情形:


假設這例子的房價是650萬的情形:


在這裡列出了不同房貸數字、不同房貸利率下,本金加利息20年下來每個月要繳多少、總共要繳多少,以及對照的,以不同租金租屋20年的花費,比起房貸連本帶利繳20年,要省下多少支出。

以房價450萬的情形來說,自備款比例要達到房價的45%以上,20年下來的房貸連本帶利的支出才會比每月花22500租屋20年要少。如果房價是650萬,自備款比例就差不多要達到房價的60%以上,房貸本利支出才會比月租32500租20年要少。這裡隱含的意思是說,如果你買個房子,房價在450萬到650萬之間,只要你不賣房子,20年下來,你要付出的錢就比每月花16000租房子20年要多。

比起每月花16000租房子20年,即使你拿到1.5%的房貸利率,如果自備款一成買450萬的房子,20年下來,你會多花207.5904萬元;自備款兩成則多花191.8581萬元。如果自備一成買650萬的房子,比起一樣的租屋條件,你會多花470.5195萬元,自備兩成則多花382.7951萬元。現實中,除非你或你的另一半有特殊優惠身分,不然你拿不到1.5%的房貸利率,比起一樣的租屋條件,你大概要多出197.8781萬到225.3545萬或418.7270萬到456.4906萬元不等的利息支出,看這間房子是450萬或650萬與你拿到的利率是1.75%或2.0%而定,當然你可能需要花更多錢才能搞定它。

有人會argue,說買房子就算付貸款20年,20年期滿,房子就是你的了。這樣子講是沒錯啦,但是只要這房子沒轉手賣掉,不管你多出錢或少出錢,這些錢花掉就是花掉了,不會回來。雖然之後你不用為這房子付房貸,也不用再花錢租房子,但是月租16000一年是19.2萬,你多花的利息錢可能足夠讓你再用相同付款條件去租「新房子」住上十幾二十年。

何況房價在許多地方都是會折舊的,例如上述的地段,並不是相當抗跌。二十年後,那房子是不是還能有450萬或650萬的價值?十之八九是沒有,以台灣人口衰退的情況來看,能不能還保有七成的價值也很難說。如果那房子二十年後的價值比租房子省下的利息錢還少,你覺得你很有錢到可以那樣子揮霍個幾十萬、幾百萬嗎?如果租房子,你可以持續住在較新的屋子裡,但是買房子就只能讓屋子陪你一塊變老了。你喜歡新房子還是舊房子?我喜歡新的。

我在城市租屋族又另外找了幾個例子,這些地方現在的房價一坪都在40萬到60萬之間:


然後我們來算一算,如果用類似我這位同事E的付款條件在類似地段買到房子的話,會是如何:


如果,在類似地段可以每月花35000租到跟他一樣條件的房子,20年下來比他少支出了567.6532萬元。如果我們拿不到跟他一樣的優惠房貸利率,我們貸款買那樣的房子,比起我們在那邊每月花35000租房子,20年下來要多花超過628萬,也許超過692萬元。

大家都有看到我在各張數字圖表中的房貸利率從0%一路列到3.5%,然後跳到9%。如果你用3.5%的利率貸款20年買房子,在提早付清沒有好處(一樣要把20年的利息付到完)的前提下,20年下來,你要付出的利息差不多比要還的本金多一點,貸款450萬的房子要多付450萬以上,貸款650萬的房子要多付650萬以上,貸款1000萬的,就請多付1000萬吧。在自住的前提下,房子即使脫手,也是換一間更大間而且多半更貴的房子,如果牽涉到貸款,一切只怕是花更多錢。

我爸媽在1995年貸款1000萬買了1500萬的老舊三層樓透天厝,利率是9%。買房子之前住的地方是月租44000的四層樓透天厝。9%利率下,如果這房貸真能繳完20年,也比租本來的房子20年要多花上超過5400萬新台幣。我窮,還在負債中,而且不是房貸或車貸,就是因為受了這層牽連。箇中家務心酸事,不足為外人道,過了這麼些年,現在都2009年了,才總算要擺脫那個包袱而已。

你很有錢嗎?或者你很會賺錢,可以很輕鬆存個幾百萬?我想這個問題應該也不用問了,答案大家都很清楚。背著負債,如逆水行舟,不進則退;你前進得不夠快,就會不自覺的往後退,錢賺得不夠多,負債就會愈滾愈多。

錢很好賺嗎?其實當時時空條件下,貸款買那棟房子真正要支付的代價是表面價格的5.5倍,即使房地產有可能會漲價,能夠漲一倍的地方都不多了,何況是漲四、五倍。後來2003年房子被法拍時,得標的人出650萬,他想再轉賣,出450萬也沒人肯買。那間房子隔壁住戶據說當初貸款貸了1500萬買隔壁間,後來又辦二胎貸款,總共貸款金額3000萬-那間後來聽說後面的新屋主是用350萬買進的。當年沒有所謂「次級房貸」的詞彙,但是我以為台灣的民間投資一蹶不振,是因為那場本土次級房貸風暴造成的,許多中南部的資金從此蒸發。許多人怪罪台商西進帶走資金卻債留台灣,但是那場靜悄悄的本土次級房貸風暴吃掉的資金,恐怕比台商帶去大陸沒匯回的要多出許多,我們去國家圖書館查查歷史資料,自己算一算就可以知道。

個人認為,奢侈浪費並不足以讓一個人變窮到翻不了身,但是投資錯誤卻可以讓一個人窮到翻不了身。買房子,真的要計算清楚。地段很重要,沒錯,但是沒有重要到比計算清楚更重要。如果你買房子是要自住的,光以台北或台中來說,就不要肖想會比租房子划算了,除非買房子地段幾年內還能漲個40%-50%以上。

有人會說,買房子方便裝潢。可是我租的房子,房東也都允許我任意裝潢的;最好房子本來就是空屋出租,反正房東會附的家電、家具也多半沒我自己的好。

也有人會說,買房子才有家的感覺。我不知道,我覺得20年後能省出個幾百萬,比一個虛幻的感覺要實在多了。如果你買得起房子又喜歡住得舒服,可以找的租屋好標的還是很多,何苦跟幾百萬過不去呢?現在人老是說孩子將來的生養教育費用平均要幾百萬或上千萬的(把我從小養到出社會總共花不到250萬),可是眼前不就一個很好省出幾百萬的方法嘛?

數字擺在眼前,即使你真的借得到不用利息的房貸,如果你的房價夠高,例如1100萬,20年後每月花35000租類似條件房子的人還是比你省了超過567萬元。如果並不總是需要那麼大的房子,即使是在台北市的信義區、大安區、松山區,一樣可以租得更便宜,那還可以省更多的。

有些人會說買房子自住不用考慮那麼多,跟買房子投資是兩回事。我說,以現在的房價結構,不夠有錢的人買房子自住真的就像財務傻瓜,專門把錢往外丟。

不過,如果夠有錢、現金夠多,買房子來出租,如果地點夠好,折舊率夠小,也是比定存划算就是了。我之前一個住處的房東就是專門買房子來出租,銀行戶頭裡總是有幾百萬現金,伺機而動出手買賣,平常則是靠著超過五間房子出租收的租金在過活,財務自由之餘,每個月出國玩也不會變窮,多出來的剩餘款每隔幾年又夠買幾間房子。五年前她有五間房子,兩年前聽說變成十間了,現在就不知道又多了幾間出來。真是一整個就像在玩大富翁一樣。
引用網址:https://home.gamer.com.tw/TrackBack.php?sn=138953
All rights reserved. 版權所有,保留一切權利

相關創作

同標籤作品搜尋:|房子|房貸|次級房貸|

留言共 2 篇留言

十六夜蒼雪
可以幫助到不少人喔!!

04-04 18:04

誰啦?
第一版的圖表少算了自備款的一些影響,更新後的圖表要按CTRL+F5更新才看得到。

04-05 00:08

我要留言提醒:您尚未登入,請先登入再留言

1喜歡★cela 可決定是否刪除您的留言,請勿發表違反站規文字。

前一篇:對「百年斷崖」的建設性思... 後一篇:KOKIA新單曲Karm...

追蹤私訊切換新版閱覽

作品資料夾

hermis創作者們
https://home.gamer.com.tw/artwork.php?sn=5180295 想知道台灣的網路讀者都去哪嗎?看這篇吧。看更多我要大聲說昨天22:56


face基於日前微軟官方表示 Internet Explorer 不再支援新的網路標準,可能無法使用新的應用程式來呈現網站內容,在瀏覽器支援度及網站安全性的雙重考量下,為了讓巴友們有更好的使用體驗,巴哈姆特即將於 2019年9月2日 停止支援 Internet Explorer 瀏覽器的頁面呈現和功能。
屆時建議您使用下述瀏覽器來瀏覽巴哈姆特:
。Google Chrome(推薦)
。Mozilla Firefox
。Microsoft Edge(Windows10以上的作業系統版本才可使用)

face我們了解您不想看到廣告的心情⋯ 若您願意支持巴哈姆特永續經營,請將 gamer.com.tw 加入廣告阻擋工具的白名單中,謝謝 !【教學】