現在沒做了嗎 但是感覺你同事都不錯 是在哪裡做呢
我與房仲業的回憶錄
一般賣房子都要去上課幾天，拿個營業員執照才能賣屋，時間到了也要去換證，好像是五年一換？（我有點忘了），因為我沒做到要換照，
再來就是國家考試的經紀人（錄取率約 17%-22% 左右）、代書或叫地政士（錄取率約 7%-12% 左右）、估價師（錄取率約 3%-5% 左右）
考這個證照跟加薪沒什麼太大關係，除非你要賺代書費，或是開店那些才會用到。
房仲買賣的抽成最高上限是成交總價的 6%（國家規定的） 一般行情是賣方支付 4%，買方支付 2%，
這部份看業務的能力守，我們店很少在減傭的，大部分的成交都是收滿 6%，偶爾小扣一些，
早期的房仲好賺就是在賺這個差價，都是算成交價的幾成不是幾 % 這樣，一千萬的 1 成跟 1% 就相差 10 倍了，所以國家才會跳出來管。
業務員有分高專、普專，我是普專有底薪的那種，當然成交獎金的比例會比高專在低一些，
高專有聽過別的店最高 70% 還是 80% 的，就是成交自己拿 80% 公司拿 20%，
當然做廣告帆布、DM 刊登、調資料那些，公司就不輔助都是業務自己出錢，
電線杆貼的小廣告電話（王八機）這種也是自付，我們公司的人都是用自己手機打，我只看過一個從別品牌過來的新進業務有在使用。
（裡面有很多流程細節，有些我也忘記了）
開發商圈：募集（可順便敦親睦鄰找樁腳，這樣以後哪裡有在買賣，自然有人會跟你通風報信）。
委託拜訪：找屋主。
銷售：拍照做售屋資料，查詢屋況（比如是否漏水、問左鄰右舍是否兇宅等），做廣告。
帶看：打電話找客戶。
議價：培養關係，做佈局，觀念教育，找買賣雙方見面談。
成交：簽約、用印、完稅、交屋。
售後服務：。
轉介紹：。
重複以上SOP，
所以厲害的會越做越輕鬆倒吃甘蔗，甚至時間都不夠用，還要組團隊增加效率，
北部那種戰場中的戰場就 2-3 百人在運作（每年的大會頒獎，聽到營收又破往年超厲害的），
有些誇張到，兩間雙並店面都不夠用，連旁邊的鄰居家一起買下來併用擴充。
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我會做這行也是因緣際會，當時我是陪朋友去面試的，所以穿的很簡便，
跟朋友進去店裡後，秘書拿資料過來給他寫，我坐在旁邊看，這時候的店長從外面走進來，看到我坐在旁邊發呆，
對方就說，人都來了順便一起面試好了就當做聊聊天，秘書聽到就在補一張讓我寫，
然後我朋友先進去一對一面試，走出來後接著換我進去聊，就問一些怎麼會來這啦，以前做過什麽，大概聊些個人經歷、家庭背景那些，對這行有什麽看法等，
對方順便介紹房仲公司是在做什麽，福利有那些，獎金怎麼算，氣氛算是歡樂的，
之後沒幾天，我就接到電話通知說錄取了，那時沒工作，心想反正做看看也沒差，但內心其實是很排斥業務這東西。
到了公司報到後，店長就介紹我師父是誰由他來帶，順便處理我的服裝穿著，
因為我沒正式的服裝，當然要去買西裝來穿，我心想那個不是很貴嗎？，店長說公司會先幫我墊從底薪裡扣，
我師父順便舉例講一下為何要穿西裝，如果你是屋主有人來拜訪你，然後對方穿的很隨便，跟另一個穿的看起來正式的人，你會先考慮給誰賣呢？，
我思考一下後，應該是穿西裝的吧，師父看我懂了就順便機會教育，講一下做人方面的部分，看到要問什麽，應該怎麼拜訪那些。
服裝處理完後，我就被師父戴去掃街發DM，接著叫我在這條大馬路上走繞一圈回來，順便認識附近的店家，以及看到有房子在賣的門牌都抄起來，
然後他就騎走，去處理自己的事情了，大熱天我只好邊歎氣邊發DM，尤其是遇到人講話會很緊張發抖，如果人家要名片也只能留手寫的（因為名片還沒做），
過了大約兩小時後，我師父就騎車過來找我，
這中間我發現，有些店家提到店裡業務的風評，有人講你們店長有多厲害啦，那個誰誰怎樣，房子給他賣不到幾個月就賣掉之類的，別家店怎樣不好等等情報，
當然也有遇到我師父的客人，回去跟我師父說，他說你要處理服務也是可以，
然後叫我講一下掃街心得，門牌抄到哪幾間，再來要怎麼調這些資料，以及後續怎麼拜訪屋主。
當然聽完的當下，我師父就知道我是否有在努力了，這是我事後才知道做的分析，
畢竟商圈他們都這麼熟了，怎麼可能會不知道，這條路上哪幾間有在賣，還是假裝賣探個行情，甚至屋主住哪都知道，
因為有些店家跟他們也認識，買東西也會遇到，之後也是會回報我的工作狀況，
你們之前那個新來的阿弟，上次遇到在發DM，很認真啦，怎樣之類的，一聽也知道有沒有在做事還是在偷懶，
後來我也有去問店長，我的朋友怎麼沒錄取，店長只有大概講一下他沒心，見我聽不懂就在補充，沒心思在這裡工作，頂多來混個底薪這樣，
這時候我才知道店長的觀察、判斷、分析，甚至對方心理在想什麽，這些人際心理學的運用部分有多厲害，
當然這是更後面的我才知道的事了（因為我朋友當下的心態，確實跟店長講的差不多，他跟我一樣也是排斥當業務）。
然後叫我三天內把商圈裡的路都弄熟要考試，至少大條路要知道怎麼走，附近有什麼明顯大地標之類的，
我大概花了一星期才有印象，哪條路要接哪條路，連放假都騎去商圈附近逛畫地圖，
某天的晚上，我在公司裡畫地圖，其他學長要下班的時候，路過看了一下，
就說每條路上的紅綠燈有幾個，走多久會碰到下一個都要記，最好是熟到連巷弄哪條是活巷哪條是死路，怎麼鑽會比較快，
弄清楚的話以後帶看會很方便，就連回家的路上，他都在默唸，這個大約要等幾秒，等下路口要轉去哪，塞車的話要改走哪裡比較快，因為時間很寶貴。
由於我什麽都不會，所以每天除了掃街募集，晚上就是打那本很厚的黃頁電話簿了，把同縣市裡面的電話一個一個打，能約出來的通通都叫來看房子，
當然命中率超低，大概50：1，能約出來是一回事，要看喜歡又是另一回事，只要有出價錢的，通通都是見面談來店裡處理，
至於屋主那邊議價，就是我同事在想辦法處理了，只要價差太多，約見面談也是無用，
當然能見面談的，也是我同事和店長在處理，我只能坐在那裡和買方泡茶聊天而已，
因為我什麽都不會，扮黑臉跑去跟屋主議價一定是爆炸的，所以由店長扮黑臉兩邊跑，負責賣方議價和買方拉價，
事前準備是否要見面談，也是由店長來決定判斷是否會成交，通常會約來的成交率算是高的大概2：1。
所以我做不到兩個月就冒泡了，自從嘗到甜頭後，就以這個模式幾乎每天約2-5組在帶看，前一年都是帶看成交居多，
甚至最高紀錄在飄月的一個月裡能賣到三間，當然這也埋下日後的未爆彈，因為我很少在接委託進來，
相對的同事只要沒接到委託，就算找到一堆買方要買又如何！！，
因為那時候同事幾乎都是接到蘋果件，公司大概有8成案子都是這樣，少數一些芭樂件，
所以當公司裡沒什麽案件賣的時候是要買個屁啊，理所當然我的開發超弱的，久了自然就被淘汰了，
畢竟開發為銷售之母，更何況還有掌握度的問題，買方通常目的是買到最低的價格，所以成交後業務對他們就沒啥用了，
至於售後服務，也是看信任度與關係的培養，才會做轉介紹。
所以我曾經就遇過買方私下找屋主成交，雙方還正在現場做簽約，是在中人（台語）代書的家裡抓包的！
故事是這樣的，
我遇到的這組買方也是在電話簿裡亂打遇上的，當時對方也只是說要看看就約過來（買方需求跟最後看喜歡的那間是不同的類型），
那時我就帶看三間讓買方做個比較，前兩間是買方說的需求，但都不喜歡，
第三間只是我用來打槍的，沒想到對方有喜歡（只是故意沒說），當然也是我功力不夠，當下沒判斷套出話來，然後買方就回去了，
之後，也是有帶看個兩三次，但也是都不喜歡，最後一次帶看的時候，買方有稍微問到之前（喜歡的）那間房屋的狀況，
我當時也不懂就沒想太多，就說出這次如果合約到沒賣出的話，屋主就不打算在賣了，畢竟也賣很多次了，這是我從同事那聽來的，合約應該也快到期了。
這期間，我也是陸續有把這組買方的背景狀況，在開會的時候提出來，
所以我同事大概有印象這組買方的特徵，也在店裡看過對方，接著就是合約到期日，我同事要去還鑰匙，
回來的時候有聽屋主說，之前有一組客人說要買他的房子，但是買方聽起來的特徵背景，很像我之前提到過的那組買方，
屋主也說還在談價錢，過幾天就會有消息了，如果要簽約的時候會在跟我同事說，我同事聽到當然也是恭喜屋主有賣出房子了，畢竟都服務這麼久了。
隔沒幾天，屋主就跟我同事說等下要在哪裡簽約，已經確定賣出去了，那時候我們正在開會，
但是我同事越想越不對勁，有個直覺怪怪的，開完會就戴我到簽約的現場看看，
然後我同事就騎不到20，慢慢的從（中人）代書門口經過，看了一下裡面的狀況，我同事就看到屋主跟我之前的那組買方在裡面，
為了確認又繞一次門口，才確認是雙方沒錯，這時候屋主有看到我們，就走出來打招呼，
然後我同事有跟屋主說這件事，屋主聽完感到抱歉，不知道是我之前的買方，
後來一問之下才知道，是買方當時看完後，就偷偷地跑去問這個（中人）代書（牽線談價錢），
因為這代書就住在這間房子附近，當然很清楚屋主住在哪裡，所以合約到了就趕著簽約，這樣一來買方的仲介費就省了。
事後屋主也是有包個紅包給我同事道歉，畢竟他們都培養出信任度了，
只是不知道買方是我這的，不然也是跟我們簽約，之後還介紹好幾組客人給我同事簽委託來賣，
這件事因為我掌握度不夠，沒觀察到買方在說假話，之後還跑去私下找屋主，
我還被套出情報來，一點信任關係都沒有，不然成交的就是我們了。
再來，由於我前一年都在銷售至少有業績，所以沒什麽在開發，公司也不太講什麽，畢竟業務就是業績掛帥，講話自然也就大聲，
但是隔一年後就不是這樣了，畢竟前面提到，我沒什麽在接案件進來，所以同事有買方公司也沒東西可賣，
好案件不是被我消光了，就是他們知道自己的屋主底線在那，
就算是我有接案件進來也是芭樂居多，要花很多時間議價、培養關係、做佈局、觀念教育，一般這類案件都是要花 3-6 個月，甚至好幾年都有可能，
蘋果案件通常是當月或隔月就可能成交的。
加上那時候講話也變得油油的，沒有剛開始的誠懇、實在、認真聽客戶講話、會插斷客戶講話，變成會用自己的經驗來預設立場做判斷，
比如客戶說要買XX地方的房子五百萬，可是那周邊的行情大約是八百萬左右，我聽到心想這預算不可能買的到房子啦，就沒再深入問下去，
可是後來客戶在其他地方買了一千萬的房子，沒有探索到客戶真正的實力，諸如此類的，這還是聽我同事，某天在路上遇到我的客戶聽他講來的消息，
後來還被我同事笑，這麼好的客人怎麼放走了。
我的經驗是：
以銷售來說，這個行業是可以當終生職的，賣東西不管幾歲走到哪都能賣，只要你有嘴巴講話有腳能走就行了，學會了你什麼都能賣，
小至石頭大至房子、交女朋友啦、家人相處、人際關係、日本的讀空氣、談判等等，這些都是會用到銷售技巧的，
加上各行各業這麼多，光是接觸到你就學不完了。
行業百百種，要練到每種客戶遇到都能聊，就要了解各行各業大概是做什麼的，這取決於你的知識量，
不用到太深略懂就行，如果能專精當然最好，也就是見人說人話，見鬼說鬼話，不是講話油油，說的天花亂墜那種喔，
像是心理學，要觀察對方是在說真話還是假話，通常人都愛面子，
你要去判斷對方講的跟說的是否一樣，從表情、動作、穿著打扮，這些蛛絲馬跡去觀察測試。
會賣房子的客戶只有兩種人，一種是缺錢的，另一種是不缺錢的，
缺錢的好處理，只要能幫他賣掉，解決資金的缺口就行，甚至還有多出來能花最好，
不缺錢的就比較麻煩，他寧願放著養蚊子也不願意賣掉，因為賣掉後不知道要買什麼好，賣掉還要繳稅那些（有些土地增值稅比成交價還高，賣掉反而會賠錢），
這些現金放銀行也是沒利息，所以你要給客戶一個賣屋的理由，要幫他規劃財務，什麼買車、投資，這又是另一種知識量了。
買賣議價，通常氣氛都不好，殺的很兇，那我們就要製造雙方，賣的開心買的也爽，甚至還感覺賺到了，
即使賠錢也沒差，對方把你當成自己人照顧，這些都是小錢啦，你要有業績才重要，
這就要看你跟對方的交情關係，看是怎麼培養的，建立出一套信任感，讓對方相信你說的都是對的，
而不是站在買方那邊拉價，或是賣方那邊狂降價，殺的血流成河，魚死網破，
要跟對方站在同一陣線，比如你做白臉找同事扮黑臉，看你們要怎麼演這場戲，這也是一種知識量。
以我來說已經髒掉了，除非是把杯子裡面的水都倒乾淨重新學起，不然淺意識還是保有先入為主的觀念跑出來，
加上看過 8-9 位數身價的人性，跟他們交流很傷腦細胞的，要一層一層的挖掘試探，機會只有一次錯過就沒了，
因為要幫他們服務的人，排隊都不知排到哪了，我同事就看過上百個業務的名片資料，當場通通都被丟到垃圾筒裡去的，
所以人家為何要給你接委託呢？？？
達人
