我愛全裸赫蘿
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新青安最近又鬆綁了。說鬆綁，其實只是改變認定標準而已。原本新青安仍是房貸，所以要跟其他不動產借貸共用資金池；現在政府說新青安不算普通的不動產借貸，所以當然銀行就有錢借啦。
不過亞夜黑新青安這麼久了，為什麼今天還要講這個呢？就蹭個話題唄。
【新青安陷阱】
之前亞夜也聊過新青安陷阱，如果你沒看過，可以先去看一下，先有一點舖墊知識，會比較容易理解。
因為新青安這個坑太大了，現在政策都還沒結束就出現了違約潮，也就是開始有買家寧願賠訂金也要違約，因為新青安核貸有夠慢風險又高，乾脆斷頭認賠停損，最後將這個燙手山芋還給原屋主。
斷頭違約時，賣方雖然可以拿到 15% 左右的違約金，但跟把整棟房賣掉相比，那也只是零頭而已。房子沒有成功過戶，那賣方的成本（持有成本及機會成本）就會繼續墊高，這 15% 的違約金不會改變這房子難賣的事實。
所以政府現在稍微鬆綁政策，讓新青安稍微容易核貸一些，多少刺激一下房市，不然房地產都沒有成交，政府不就只能承認政策失敗了嗎？
但問題是，就算重新開放政策，新青安的核心問題還是沒有解決——只要房價居高不下，貸款負擔就不會減少，買不起的終究買不起，不會因為政策開放就變買得起。
換句話說，如果你還是想買 1000 萬的物件，還是想貸款 800 萬，那你就一樣要月繳 28000 多元，而且一繳就是 40 年。
【新青安的正確用法】
說實在話，新青安雖然政策初衷是幫助青年買房，但其實，新青安根本就不是幫你這一窮二白的政策。貸款是要還的，不是你的錢終究不是你的錢，所以一窮二白去申請新青安就是找死。
新青安的正確用法，其實是幫助富二代提早繼承家產用的。如果父親有一棟價值 1500 萬的房子，如果直接用死後繼承的方式，那取得成本就是 0，到時候孩子如果要賣房，增值稅就會很高，而且在此之前，孩子還得負擔 150 萬元的遺產稅。
但如果，父親把房子「賣」給兒子，而且是透過正規管道買賣，不是那種私底下講好的方式，那國稅局到時也還是不得不承認。由於父母一年有 244 萬免稅額的贈與額度，於是這時父子雙方就能找仲介代書打買賣契約。為什麼要找仲介代書？就因為有經過仲介代書，而能證明這是一筆正規交易，用來賭國稅局的嘴。
那麼這就好辦了。買賣契約成立後，兒子向銀行貸款 1000 萬元。而此時，父母雙方各贈予兒子 244 萬元現金，即 488 萬，這樣兒子只需要 12 萬元自備款就讓自家的房子成功過戶。
然後，父親手上就拿到了 1500 萬現金（兒子頭期款＋銀行貸款），這 1500 萬現金，父親看是要投資還是要怎樣都行，總而言之，整個家庭等於直接從銀行搬了 1000 萬元出來週轉。
但接下來需要還款，此時兒子不需要攤還本金，利用新青安的寬限期政策先繳利息就好，降低壓力。
接著過了一年，贈予稅的 CD 結束，父母再給兒子共 488 萬現金，因此兒子可以直接還掉 488 萬的房貸。只要這樣操作 2 年，寬限期都還沒過，房屋貸款就只剩下 24 萬了。而如果兒子在第二年開始不再利用寬限期而是選擇本利攤還，那麼甚至 2 年就把房貸繳清了。
換句話說，新青安貸款只是出來過個水，幫助富二代以最低的成本來繼承祖產。畢竟不動產這麼高價的東西，想要無痛繼承是不可能的，如何降低負擔才是重點，更別說在這兩年之間還有一筆高達 1000 萬元的週轉資金可以用。
雖然這番操作下來，兒子終究還是要繳一些利息。1000 萬的利息也是要到每個月 25000 這麼多，第一年就算有寬限期，也有 30 萬的成本。
然而，只有利息是孩子真正要負擔的，其餘遲早都能用贈予的方式 cover 掉，因此兒子總共需要負擔的金額不會超過 50 萬元。而 1500 萬的房子直接繼承可是要繳高達 150 萬的遺產稅，這波操作是怎麼想都划算。
更別說，贈予稅的 CD 是採曆年制，換句話說父母可以在 12 月跟 1 月連續給兩筆都免稅，這樣甚至可以將操作時間壓縮到只剩 1 年，操作成本甚至能壓到 30 萬以內。
當然，如果家族裡只有一棟房子要給孩子，那因為遺產稅有 1333 萬的免稅額，1500 萬的房子扣掉免稅額也不過就是 167 萬，遺產稅甚至 20 萬都不到；但如果家族還有其他資產如產業、證券……等其他形式的遺產，那麼用這種方式過戶就是既安全又省錢。
赫蘿真好用（欸
達人
